ايمن عبداللطيف يكتب : مخاطر التوكيل الخاص بالبيع للنفس والغير وهل تكفى سندا للملكيه ؟

البعض يحرر توكيلًا رسميًا عامًا يسمح للوكيل بموجبه البيع للغير نيابة عنه ولكن يفاجأ الموكل بأن قد يسيء الوكيل استخدام هذا التوكيل ويقوم بالبيع دون علم أو إرادة الموكل أو يقوم الوكيل بتحرير عقد بيع صوري للغير
كثيرا ما نجد في المعاملات اليومية بين الأفراد الخاصة بالبيع والشراء، ولاسيما بيوع السيارات والعقارات والأراضي يكتفي المشترى بطلب توكيل بالبيع للنفس والغير دون أن يحرر عقد بيع مع البائع متضمن سداده لكامل الثمن، وبذلك يطمئن بأن التوكيل مدون به جمله غير قابل للإلغاء، ويرى البعض أن التوكيل يعد سندا للملكية بل يدونه البعض عند البيع مرة أخرى كأحد سندات أيلولة الملكيه؟
إن الأصل وفقًا لنص المادتين 713 ، 105 من القانون المدني أن ما يبرمه الوكيل في حدود وكالته ينصرف إلى الأصيل هذا ما لم يثبت وجود غش وتواطؤ عند إبرام هذا التصرف حيث قضت محكمة النقض في العديد من أحكامها أن هناك حالة يحق فيها للموكل طلب عدم نفاذ التصرف الذي يقوم به وكيله دون إرادته أو علمه وهى حالة إذا ما أثبت الموكل أن وكيله أبرم التصرف بطريق الغش والتواطؤ فإن التصرف هنا لا يسرى أثره في حق الموكل.
وأشار إلي أن التوكيل هو الشائع فى سوق البيع والشراء والشائع فى العمل بين الأفراد عند إتمام أى صفقة بيع عقارات.. سيارات.. أراضي.. أن يكتفى المشترى بالحصول من البائع له على توكيل يبيح له البيع لنفسه أو للغير غير قابل للإلغاء إلا بوجود الطرفين بجانب عقد البيع الابتدائى ، إلا أن المشترى غالبًا ما يتباطؤ فى إنهاء الإجراءات اللازمة لنقل ملكية المبيع لنفسه أمام مصلحة الشهر العقارى بل يصل فى بعض الأحيان إلى قيام المشترى بالبيع مرة أخرى بموجب ذلك التوكيل اعتمادا منه على أن التوكيل غير قابل للإلغاء إلا بوجود الطرفين.
هل توكيلات البيع للنفس والغير تكفى سندا ناقلا للملكية؟
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الخطورة تهم ملايين المتعاملين بتوكيلات البيع للنفس أو للغير تتمثل فى الإجابة على السؤال هل توكيلات البيع للنفس والغير – في العقارات والسيارات وغيرها تكفى كى تكون سندا ناقلا للملكية أم يلزم وجود عقد بيع ابتدائي معها؟ وما هي الصياغة الصحيحة لمثل تلك التوكيلات؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدي عزام.
4 مخاطر تواجه التوكيلات
فى البداية – يجب أن نعلم أن توكيلات البيع للنفس والغير هو أمر شديد الخطورة، وذلك للآتي – وفقا لـ"عزام":
1- أن التوكيل لا يغنى عن وجود عقد بيع مدون به سداد الثمن باعتبار أن الثمن ركن جوهري من العقد سواء من حيث تحديد مقداره، وكيفية وطريقة سداده، وحيث أن التوكيلات تكون خالية من تحديد الثمن ومدى قبضه من عدمه.
2- كما أن قيام المشترى بالبيع لنفسه بموجب التوكيل فى حال توقيعه على العقد النهائي يوقع بما يفيد القبض للثمن كوكيل، وبالتالي صار مسئولا أمام موكله عن سداد الثمن له إعمالا للوكالة ومن هنا وجود عقد ابتدائي يفيد قبض البائع للثمن يحمى المشترى عن استخدام التوكيل والتوقيع على العقد النهائي.
وقد قضت محكمة النقض: "قضاء الحكم برفض دعوى الطاعنة ببطلان عقد البيع سند التداعي لانعدام ركن الثمن بعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً تأسيساً على أن تصرف البنك المطعون ضده بالبيع لنفسه بموجب التوكيل الصادر له منها في حدود تلك الوكالة وأنها لم تشترط ثمناً أو الموافقة المسبقة على البيع، وعلة ذلك أنه قصور مبطل، وذلك وفقا للطعن المقيد برقم الطعن رقم 7201 لسنة 78 جلسة 9 مارس 2017.
3-- أن المشترى بتوكيل قد يتعرض لأمر احتمالي خطير ألا وهو ماذا لو توفى الموكل "البائع له" أو فقد أهليته أو توفى الوكيل نفسه "المشترى" قبل نقل الملكية فوفقا للمادة 174 من القانون المدني تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل – ففي حالة الوفاة ينتهي التوكيل على أقل الفروض لو توفى المشترى المحرر له التوكيل وليس هناك عقد بيع ابتدائي مثبت لواقعة البيع كيف يثبت الورثة واقعة البيع وسداد كامل الثمن.
4- أن البائع الذي يحرر توكيل متضمن بيع للغير - أمر لا ننصح به - فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم موكله أكثر من مرة, وهو الأمر الذي يُعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه على أقل الفروض أن البيع باسم البائع للغير يحمل البائع الضرائب وعلى رأسها ضرائب التصرفات.
"" رأى محكمه النقض ""
مؤكدًا بأن محكمة النقض تمكنت من التصدى لهذا الأمر الخاص بتوكيلات البيع للنفس والغير الذى كان بدوره أن يؤثر على عملية البيع والشراء من خلال الحكم المُقيد برقم الطعن رقم 4999 لسنة 71 ق جلسة 9 يونيو 2014 بشأن التوكيل بالبيع للنفس أو للغير .. قالت فيه: جواز إلغاء التوكيل بالبيع للنفس أو للغير حتى ولو تضمن شرطًا بعدم جواز إلغائه إلا بحضور الطرفين كما أن التوكيل الخاص بالبيع للنفس أو للغير يدور وجودا وعدما مع عقد البيع ويجوز إلغاؤه إذا لم يكتمل البيع.
وأشار جواز إلغاء التوكيل حتى ولو تضمن شرطًا بعدم جواز إلغائه إلا بحضور الطرفين وبهذا الحكم الذى يعد من أهم الأحكام التى أصدرتها محكمة النقض المصرية خلال الفترة الماضية قد وضع حلا وتخريجا قانونيا جديدا لإلغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس أو الغير قالت فيه: إن عقد الوكالة بالبيع للنفس أو للغير لا يعد عقدًا مستقلًا عن عقد البيع بل تابعًا له ويدور فى فلكه وجودًا وعدمًا فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقى الثمن مما يجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لإخلال أحد المتعاقدين بالتزامه.
مؤكدا أن الحكم رسخ لمبدأ قضائي بأنه: يجوز إلغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس أو الغير وبذلك على كل من يقوم بعملية الشراء سواء أرض أو عقار أو شقة أن يقوم بنقل الملكية للخروج من أى أزمة قد يتطرق لها ، والخطورة كل الخطورة فى من يقوم بنقل الملكية حيث إن الطرف الذى قام بعمل التوكيل نيته غير سليمة يستطيع أن يقوم منفردا بإلغاء التوكيل ، فلا بد من الإسراع بنقل الملكية.
لذلــــك ننصــــح بالتالى:
أولاَ- لابد من تحرير عقد ابتدائي متضمن سداد الثمن مع النص فيه على إلزام البائع بتحرير توكيل البيع للنفس – أيا كان المبيع "عقار – سيارة أو ..".
ثانياَ- وأهم ما يجب أن يتضمن التوكيل النص عليه: "1- تحديد المبيع تحديد وافى، 2- وحق الوكيل في قبض الثمن لنفسه، 3- والتوقيع على العقد النهائي، 4- استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل بشأن العين محل التوكيل فقط, 5- الوكالة لصالح الموكل، هذا بخلاف الباقي مما هو متعارف عليه"